L'article L 180 du Livre des Procédures Fiscales accorde à l'administration fiscale pour les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre ainsi que les droits et taxes assimilés un délai spécial de 6 ans (auparavant de 10 ans), au lieu du délai normal de 3 ans, pour procéder à des contrôles fiscaux lorsque l'exigibilité des droits n'a pas été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures.
La volonté du Législateur qui est à l’origine de cette disposition - propre aux droits de mutation - est parfaitement compréhensible : la prescription triennale s’applique aux opérations traduites dans des actes enregistrés ou publiés, tandis que celles qui n’ont pas été révélées, notamment les opérations omises ou dissimulées, peuvent être recherchées et imposées à l’intérieur du délai de reprise de 6 ans.
L'application de ce texte concernant la vérification de la situation des marchands de biens au regard des achats immobilier réalisés sous le bénéfice du régime de l’article 1115 du Code Général des Impôts, c'est-à-dire avec une exonération de droits subordonnée au respect d’un engagement de revendre le bien dans un délai de quatre ans, apparaît en revanche contestable.
Dans cette situation, la consistance des « recherches ultérieures », au sens de l’article L.180 du LPF comporte une spécificité très marquée.
Une première observation, de bon sens, est qu’il aurait été particulièrement facile à l’administration de mettre en place une surveillance de la condition puisque le même service qui publie l’acte d’achat est amené à publier ensuite l’acte de revente du bien, ce qui lui permet tout aussi bien de constater l’absence de publication d’un tel acte dans un délai déterminé.
Ainsi l’ensemble des éléments utiles à la taxation de l’opération se trouve par définition entre les mains du service de publicité foncière, et l’administration est en mesure d’effectuer un éventuel redressement par la simple consultation de ses registres.
Si elle est évidemment postérieure à l’acte d’achat publié, la consultation précitée peut se faire dès l’expiration du délai de revente, date à partir de laquelle se décompte le délai de reprise dont dispose le service.
Dans ces conditions, la surveillance de la condition qui est à assurer par l’administration devrait être regardée comme ne nécessitant pas de véritables « recherches ultérieures », mais un simple recensement à partir des données détenues tant par les services de la publicité foncière que par les services de la fiscalité immobilière.
A cet égard, se pose la question de la prise en compte par la jurisprudence des moyens informatiques performant dont dispose désormais l'administration fiscale.
On ne peut manquer d'observer que les redressements sont souvent notifiés dans les deux ou trois mois qui suivent l'expiration du délai de revente. Tout laisse à penser que l'administration fiscale, qui est directement reliée aux fichiers immobiliers des Conservations des hypothèques, dispose d'un système informatique qui l'alerte dès l'expiration du délai.
La jurisprudence considère néanmoins actuellement que l'administration peut bénéficier du délai de reprise de 6 ans pour notifier les redressements.
La Cour de Cassation tient néanmoins compte de la spécificité des actes dont l'exigibilité est soumis à une condition en jugeant que dès lors que l'administration a été informée de la réalisation de cette condition, cette connaissance constitue le point de départ de la prescription triennale (Cass. Com. 6 mai 2008 n° 547 F-D et Cass. Com. 19 janvier 2010 n° 40 F-D).
Une évolution de la jurisprudence tendant à la prise en compte des outils modernes de contrôle de l'administration est donc particulièrement souhaitable.
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