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Par un jugement du 18 mars 2014, le Tribunal Administratif de CAEN a jugé que, pour remettre en cause la valeur d'un bien immobilier, l'administration fiscale devait démontrer un écart significatif entre le prix de cession et la valeur vénale estimée par le service de contrôle.


Au cas particulier, l'écart entre le prix de cession et la valeur vénale telle que déterminée par le service de contrôle fiscal était inférieur à 20%.


L'administration fiscale avait néanmoins notifié une proposition de rectification par laquelle elle estimait que le vendeur avait consenti un avantage à l'acquéreur constitutif de revenus distribués.


En donnant droit au contribuable, le Tribunal a ainsi transposé, de manière inédite, la jurisprudence du Conseil d'Etat du 2 juillet 2009 n°301299 (éclairé par les conclusions du rapporteur public) qui exclut, pour les valeurs mobilières, de regarder comme significatif un prix qui ne s'écarterait pas de moins de 20% de la valeur vénale estimée par l'administration.


Il est précisé que ce jugement est définitif. Par ailleurs, l'administration fiscale a abandonné la procédure contentieuse devant les juridictions judiciaires concernant le rehaussement des droits d'enregistrement.


Pour pouvoir valablement notifier un redressement consécutif à la remise en cause de la valeur d'un immeuble, l'administration doit donc démontrer un écart supérieur à 20% par rapport au prix de cession.


On peut saluer cette décision.


En effet, en l'absence de limite fixée à l'administration et compte tenu des méthodes sommaires et subjectives qu'elle utilise pour établir la valeur vénale d'un bien immobilier (généralement, l'administration utilise la moyenne du prix de vente de 3 termes de comparaison alors qu'aucun bien immobilier n'est réellement identique et que le prix d'un bien immobilier est très subjectif), chaque contribuable se trouvait potentiellement exposé à des risques de redressements fiscaux.


Il apparaissait donc nécessaire que les juridictions établissent des limites au droit de rectification de l'administration fiscale en exigeant d'elle la démonstration d'un écart significatif entre la valeur déclarée et la valeur vénale estimée.


Enfin, il est important d'observer que pour déterminer si l'écart était ou non significatif, le Tribunal s'est fondé sur la valeur vénale de l'immeuble estimée par l'administration fiscale en dernier lieu avant la mise en recouvrement et non celle mentionnée sur la proposition de rectification. En effet, l'administration fiscale avait établi initialement un écart supérieur à 20% dans sa proposition de rectification mais cet écart avait été réduit à 18% suite à la saisine de la Commission de Conciliation dont l'administration avait suivi l'avis.