Notre cabinet d’avocat fiscaliste intervient régulièrement sur des problématiques de redressement sur la valeur de biens immobiliers.
Aux termes de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales, une rectification peut être effectuée lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts.
Conformément aux articles l'article 666 et 973 du Code Général des impôts, les droits de succession, de donation, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI anciennement ISF), la taxe de publicité foncière et plus généralement les droits d'enregistrement sont assis sur les valeurs vénales des biens concernés.
La valeur vénale d'un bien comme les modalités de sa détermination ne sont pas définies par la loi.
Cependant, la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent que la valeur vénale :
. correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.
. et qu’elle doit obligatoirement être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires.
Généralement, l’administration fiscale va opposer un prix au mètre carré déterminé par la moyenne de la vente de trois biens immobiliers qu’elle estime comparables à celui du contribuable.
Toute la question repose généralement sur le caractère intrasèquement similaire ou non des ventes dont l'administration fiscale entend se prévaloir pour déterminer la valeur vénale du bien du contribuable.
Les bons réflexes à adopter en cas de contrôle fiscal :
- Vérifier les comparables opposés par l’administration fiscale :
. localisation géographique, superficie, année de construction de l’immeuble, étage…
. Commander à la conservation des hypothèques les actes de ventes opposés par l’administration qui peuvent révéler soit des erreurs soit des particularités rendant le bien non comparable.
- rechercher d’autres ventes plus pertinentes
Des ventes de biens plus comparables peuvent être recherchées notamment sur :
. la base PATRIM disponible sur le site impots.gouv.fr,
. la base BIENS des notaires.
- demander la déduction des travaux de remise en état
La jurisprudence considère que les biens immobiliers dont les ventes ont servi de termes de comparaison par l’administration fiscale sont présumés être en excellent état au moment de la vente.
Les contribuables peuvent en conséquence demander à déduire l’ensemble des travaux de remise en état de la valeur vénale opposée par l’administration.
Pour ce faire, nous recommandons de faire établir l’état des biens par un huissier et réunir des devis de travaux.
- Enfin, il ne faut pas oublier de demander des décotes pour prendre en considération les situations de droit particulières du bien immobilier
. entre 20 et 40% lorsque le bien est occupé par un locataire selon la nature du bail et la durée restant à courir
.au moins 20% lorsque le bien est en indivision.
Les abattements se cumulent.
A cet égard, l’administration oublie souvent de tenir compte de la situation d’indivision en particulier lorsque l’indivision ne porte que sur la nue-propriété alors que la jurisprudence l’y oblige.
Le délai ouvert au contribuable étant de 30 jours, éventuellement prolongé à 60 jours, le contribuable doit réagir rapidement afin de réunir ces éléments pour contester le redressement fiscal.