Pour les immeubles anciens (achevé depuis plus de 5 ans), dont la revente est en principe exonérée de TVA sauf option, se pose la problématique de la déduction par les marchands de biens de la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble et notamment la TVA sur les travaux.
L’administration considère que la TVA ne peut être récupérée qu’au moment de l’éventuelle option pour la taxation à la TVA exercée lors de la revente.
La Cour Administrative d’Appel de Paris, dans deux arrêts du 6 février 2019 n° 18PA01278 « Sté VEDF 1 » et 18PA01279 « Sté VEDF 2 », a validé la position de l’administration et ce alors même que :
- les immeubles en cause ont été utilisés dès leur acquisition, et ont donné lieu, dans l’attente de leur revente, à des opérations de location intégralement soumises à la TVA.
- et que le marchand de biens avait pris l’engagement dans l’acte d’acquisition d’opter à la TVA lors de la revente de l’immeuble.
Ainsi, selon ces arrêts, pour les immeubles anciens, la TVA ne peut donc être récupérée qu’au moment de la revente à condition évidemment que le marchand de biens soumette la vente à la TVA par option. La TVA sera alors déduite sur la TVA collectée lors de la revente.
En pratique, les marchands de biens se trouvent donc contraints de porter la TVA.
Cette solution devra être confirmée par le Conseil d’Etat qui devra apprécier sa compatibilité avec les règles européennes et notamment le principe de neutralité de la TVA qui nous semble mis en cause particulièrement dans la situation où l’immeuble est productif de loyers soumis à la TVA.
Cette solution est aussi contradictoire et source de rupture d’égalité devant l’impôt dans la mesure où la doctrine administrative prévoit que lorsque le marchand de biens a acquis un immeuble de moins de 5 ans qui reste invendu après ce délai (et dont la revente n’est donc pas soumise à la TVA), la déduction de la TVA d'amont demeure acquise tant que cet usage consiste exclusivement en une activité ou une opération imposable et ouvrant droit à déduction.
Pour les immeubles acquis alors qu'il s'agissait d'immeuble neufs (moins de 5 ans), la TVA déduite ne fait alors l’objet d’aucune régularisation alors même que la cession potentielle passe sous un régime d'exonération de droit commun, la taxation n'étant qu'une simple option (BOI-TVA-IMM-10-30 n° 310 et 320, 2-3-2016.)
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