Dans cet arrêt, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la prise en compte d'un contrat de commodat dans l'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble pour le calcul de la taxe de 3 % prévue à l'article 990 D du Code général des impôts.
Faits et procédure
Une société immatriculée au Liechtenstein, propriétaire d'un immeuble situé en France, a fait l'objet d'un redressement fiscal portant sur la sous-évaluation de son bien pour l'assiette de la taxe annuelle de 3 %. L'administration fiscale, estimant la valeur initialement déclarée insuffisante, a notifié un rehaussement, puis accordé une décote de 20 % en considération d'un contrat de commodat grevant le bien. Contestant cette décote, la société a saisi les juridictions pour obtenir une décharge plus importante.
Moyens et question de droit
La question portée devant la Cour de cassation portait sur la possibilité de prendre en compte une décote plus importante en raison de la présence d'un commodat. L'administration fiscale soutenait que la valeur vénale devait être appréciée de manière objective et que le commodat ne devait pas impacter cette évaluation. En revanche, la société requérante invoquait les contraintes liées au contrat de commodat, lequel limitait la libre disposition du bien jusqu'à une date précise (2023), et arguait que l'abattement appliqué était insuffisant.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi de l'administration fiscale. Elle retient que l'administration fiscale n'était pas recevable à présenter devant elle une argumentation incompatible avec celle développée en appel. Elle valide ainsi la décision de la cour d'appel, qui avait estimé qu'une décote de 40 % était justifiée compte tenu des restrictions juridiques liées au commodat.
Portée de l'arrêt
Cet arrêt met en lumière l'impact juridique du commodat sur la valorisation des biens immobiliers soumis à la taxe de 3 %. Il confirme qu'une décote peut être appliquée pour tenir compte des limitations de jouissance imposées au propriétaire.
Cette décision parait transposable à toutes les impositions assise sur l'assiette d'un bien immobilier (IFI, droit de donation, droit de succession...).