L’année 2025 a été marquée par plusieurs arrêts rendus par les Cours d’appel en matière de fiscalité patrimoniale. Ces décisions apportent des éclairages précieux sur l’application des différentes décotes ou abattement retenus pour la détermination de la valeur vénale qui sert d'assiette aux droits d’enregistrement, de donation, de succession ainsi que de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Dans un contexte où l’administration fiscale tend à encadrer strictement les méthodes d’évaluation utilisées par les contribuables, la jurisprudence récente vient préciser les conditions dans lesquelles une décote peut être admise, qu’elle soit fondée sur l’occupation des biens, la détention en indivision, la situation locative ou encore la structure sociétaire.
Cette revue propose une analyse synthétique des principales décisions rendues en 2025, afin d’en dégager les enseignements pratiques pour les praticiens du droit patrimonial et les contribuables concernés.
1. Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 10, 19 mai 2025, n° 22/18531
- Décote 10% en raison de la localisation en rez-de-chaussée d'un studio
- Réfaction de 500 euros par mètre carré en raison de la vétusté d'un appartement
- Abattement de 5% pour absence d’ascenseur pour un appartement situé au 3ème étage
- Abattement de 20% pour occupation par bail d'habitation
2. Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 10, 10 mars 2025, n° 22/17935
- Décote de 10% sur les parts de sociétés détenues par un associé minoritaire bien qu’il n’existe pas d’associé majoritaire (sanctionne la pratique de l’administration refusant toute décote de minorité lorsqu’une société n’a pas d’associé majoritaire).
3. Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 15 juillet 2025, n° 23/00568
- Décote de 20% pour une occupation d'un local par un bail professionnel
- Décote de 20% pour indivision sans qu'il soit besoin de démontrer un caractère conflictuel
4. Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 3 juillet 2025, n° 24/00511
- Décote de 20% pour une holding familiale détenant des SCI
- Refus du calcul de la valeur de productivité sur une moyenne pondérée ayant pour conséquence de donner plus de poids au dernier exercice comptable.
5. Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 1, 12 mars 2025, n° 20/11364
- Refus du calcul de la valeur de productivité sur une moyenne pondérée ayant pour conséquence de donner plus de poids au dernier exercice comptable.