CA Aix-en-Provence, ch. 3-1, 22 janvier 2025, n° 20/09007
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu un arrêt important en matière de droits d’enregistrement et d’engagement de revente (art. 1115 CGI).
📌 Faits et procédure
Un marchand de biens avait acquis en 2006 un ensemble immobilier en bénéficiant d’une exonération des droits d’enregistrement, sous condition de revente dans un délai de cinq ans. Une partie seulement du bien ayant été revendue dans le délai, l’administration fiscale lui a notifié, en 2017, une proposition de rectification pour déchéance du régime de faveur, suivie d’un avis de mise en recouvrement de 29 021 €.
Le tribunal judiciaire de Toulon, saisi par le contribuable, avait prononcé la décharge totale de l’imposition (20 août 2020). L’administration a interjeté appel.
🧾 Prescription fiscale
La cour rappelle que le délai abrégé de prescription de l’article L. 180 LPF ne commence à courir qu’à compter de la révélation de l’exigibilité de l’imposition.
En l’espèce, cette révélation n’était pas contenue dans l’acte de vente initial ; elle ne résultait que des déclarations BIC du contribuable, déposées après l’expiration du délai abrégé.
C’est donc la prescription de droit commun de l’article L. 186 LPF qui s’applique. La proposition de rectification étant intervenue dans ce délai, la prescription n’était pas acquise.
🌪 Force majeure écartée
Le contribuable invoquait des procédures administratives de tiers pour justifier l’absence de revente dans les délais. La cour écarte cet argument : ces procédures ne présentaient pas un caractère imprévisible pour un professionnel de l’immobilier.
💰 Assiette et intérêts
La cour rejette également la demande de révision de la base imposable en raison de la baisse de valeur du bien, l’article 1840 G ter CGI ne le permettant pas.
Les intérêts de retard ont été valablement calculés à compter de la date de la proposition de rectification pertinente.
📝 Dispositif
La cour :
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Infirme le jugement du TJ Toulon ;
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Rejette l’ensemble des demandes du contribuable ;
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Condamne celui-ci aux dépens et à 1 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC.
📚 À retenir
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La prescription abrégée n’est applicable que si l’exigibilité des droits est révélée sans recherches complémentaires par l’acte ou la déclaration.
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Les difficultés administratives ordinaires rencontrées par un marchand de biens ne constituent pas une force majeure.
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En cas de non-respect de l’engagement de revente, la déchéance du régime entraîne le paiement intégral des droits exonérés, sans réévaluation de la valeur du bien.