CA Chambéry, 1re ch., 2 septembre 2025, n° 22/01976
La cour d’appel de Chambéry confirme la position de l’administration fiscale concernant l’assujettissement d’une société étrangère à la taxe annuelle de 3 % prévue par l’article 990 D du CGI, faute pour elle d’avoir démontré que l’immeuble détenu en France était affecté à une activité professionnelle autre qu’immobilière.
📌 Faits et procédure
La SA Isamo Immobilier, société suisse, détient la totalité des parts d’une société française propriétaire d’un chalet en Haute-Savoie. L’administration fiscale a mis en demeure la société étrangère de produire les déclarations annuelles prévues à l’article 990 E CGI et, à défaut, l’a soumise d’office à la taxe de 3 % sur la valeur vénale du bien pour les années 2014 à 2017.
Le montant total réclamé s’élevait à 960 866 € en droits, intérêts et pénalités.
La société a contesté en invoquant l’exonération applicable aux immeubles affectés à une activité para-hôtelière.
Le tribunal judiciaire de Bonneville a rejeté cette demande (9 nov. 2022), et la société a interjeté appel.
🧾 Textes applicables
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Article 990 D CGI : soumet à la taxe annuelle de 3 % les entités étrangères détenant des immeubles en France, directement ou via une société interposée.
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Article 990 E, 2°, a) CGI : exonération possible si les immeubles sont affectés à une activité professionnelle autre qu’immobilière.
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Article 990 F CGI : précise le fait générateur et les obligations déclaratives.
📝 Arguments de la société
La société Isamo Immobilier soutenait que :
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Le chalet était exploité dans le cadre d’une activité para-hôtelière confiée à une société suisse mandataire (contrat de prestations).
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Cette activité devait être assimilée à une activité hôtelière et permettre de bénéficier de l’exonération.
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Pour les années 2014-2015, correspondant à la période de construction, la vocation para-hôtelière devait être prise en compte.
🏛 Décision de la cour
La cour d’appel confirme le jugement et retient notamment :
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Charge de la preuve : il appartient à la société demanderesse de prouver l’affectation effective à une activité autre qu’immobilière.
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Le contrat de mandat produit n’établit pas en lui-même la réalité de l’activité para-hôtelière ; il doit être corroboré par des éléments matériels précis (factures, contrats clients, charges spécifiques…).
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Les pièces versées ne démontrent pas l’existence de prestations hôtelières réelles et significatives : les factures concernent surtout l’entretien courant, sans preuve de nettoyage quotidien, de fourniture de linge, ni de services de conciergerie ou de restauration.
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L’absence de tels justificatifs exclut l’application de l’exonération.
📌 À retenir
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La preuve de l’exonération au titre d’une activité para-hôtelière doit être matérielle et concrète.
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Un simple contrat de mandat ou une intention d’exploitation ne suffit pas.
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La taxe de 3 % est une mesure fiscale de portée large, dont les exceptions sont strictement interprétées.