CA Orléans, ch. com., 19 juin 2025, n° 23/01703
La cour d’appel d’Orléans précise le traitement fiscal des ventes avec faculté de rachat (réméré) réalisées par un marchand de biens : lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat, la résolution de la vente entraîne la perte du régime de faveur prévu par l’article 1115 du CGI, l’acquéreur demeurant redevable des droits de mutation exonérés lors de l’acquisition.
📌 Faits et procédure
La SARL Emalex, marchand de biens, a acquis en 2013 une maison à [Localité 11] dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat au profit des vendeurs. L’acte prévoyait une indemnité de rachat et précisait que la société souhaitait bénéficier du régime fiscal de faveur de l’article 1115 du CGI (exonération des droits de mutation en contrepartie d’un engagement de revente dans les 5 ans).
En 2014, les vendeurs ont exercé leur faculté de rachat, la vente étant ainsi résolue. À la suite d’un contrôle fiscal, l’administration a réclamé à la société Emalex le paiement des droits de mutation dont elle avait été exonérée, pour non-respect de l’engagement de revente.
Le tribunal judiciaire de Blois, dans un jugement du 8 juin 2023, avait annulé la décision de rejet de réclamation et ordonné le dégrèvement des droits, estimant que l’exercice du réméré ne constituait pas une revente imposable. L’administration a interjeté appel.
🧾 Textes applicables
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Article 1115 CGI : exonération des droits de mutation en cas d’engagement de revente dans les 5 ans.
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Article 1840 G ter CGI : déchéance du régime en cas de non-respect de l’engagement.
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Article 1659 C. civ. : nature juridique du réméré comme condition résolutoire.
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Article 1961 CGI : non-restitution des droits régulièrement perçus en cas de résolution.
🏛 Décision de la cour
La cour d’appel infirme le jugement et retient que :
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Le réméré est une vente assortie d’une condition résolutoire : son exercice replace les parties dans leur situation initiale, sans constituer une nouvelle mutation.
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Ce mécanisme ne dispense pas l’acquéreur marchand de biens de son engagement de revente : l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur n’équivaut pas à une revente au sens fiscal.
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En conséquence, le régime de faveur est perdu et les droits de mutation initialement exonérés deviennent exigibles, majorés des intérêts de retard conformément à l’article 1840 G ter CGI.
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La société Emalex ne peut se prévaloir ni d’une restitution fictive des droits ni d’un prétendu vide juridique : le CGI prévoit explicitement la solution applicable en cas de résolution.
📌 À retenir
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Le réméré n’est pas une « revente » au sens de l’article 1115 CGI : son exercice par le vendeur entraîne la résolution de la vente mais pas l’exonération définitive.
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Le marchand de biens qui n’a pas procédé à une véritable revente dans le délai de cinq ans perd le bénéfice du régime fiscal de faveur, même si la vente a été résolue par l’effet du réméré.
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La décision rappelle la rigueur du régime de l’article 1115 CGI et l’importance de sécuriser fiscalement les opérations de vente à réméré.