CAA Bordeaux, 4e ch., 3 juillet 2025, n° 23BX01580
La cour administrative d’appel de Bordeaux confirme le redressement fiscal notifié à une société de marchands de biens, rappelant que le régime de la TVA sur la marge (art. 268 CGI) ne s’applique pas à la revente d’un terrain à bâtir lorsque le bien acquis initialement avait le caractère d’un terrain bâti, même en cas de démolition et de division parcellaire postérieure.
📌 Faits et procédure
La société Immoccitane exerce une activité de marchand de biens immobiliers.
En 2017, elle acquiert un immeuble bâti sur la commune de Pessac (Gironde), qu’elle fait démolir pour y construire deux maisons. Trois lots sont revendus en l’état futur d’achèvement le 6 décembre 2018.
À la suite d’un contrôle fiscalcontrôle fiscal, l’administration remet en cause l’application par la société du régime de la TVA sur la marge sur cette vente, et lui réclame 42 355 € en droits et pénalités.
Le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande de décharge de la société (13 avril 2023). Celle-ci a interjeté appel.
🧾 Textes applicables
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Article 268 CGI (transposition de l’art. 392 de la directive TVA) : la TVA sur la marge s’applique aux reventes de terrains à bâtir si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction et si le bien revendu est identique à celui acquis.
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Jurisprudence CE constante : exclusion du régime de la marge lorsque le bien acquis est bâti puis transformé (démolition, division parcellaire…).
🏛 Décision de la cour
La cour confirme le raisonnement de l’administration et du tribunal :
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La société a acquis en 2017 un bâtiment, puis l’a démoli avant de revendre les lots comme terrains à bâtir ou immeubles neufs.
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Il n’existe pas d’identité juridique entre le bien acquis (bâti) et le bien revendu (terrains à bâtir après division parcellaire).
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Le régime de la TVA sur la marge ne peut donc pas s’appliquer.
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L’argument tiré de la décision administrative refusant une division parcellaire préalable est inopérant : cette circonstance ne modifie pas la nature juridique de l’opération.
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La société ne peut pas non plus se prévaloir utilement de deux réponses ministérielles (29 mars 2018 et 20 sept. 2016), celles-ci ne contenant pas une interprétation divergente de la loi fiscale.
📌 À retenir
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Le régime de la TVA sur la marge suppose une stricte identité entre le bien acquis et le bien revendu.
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L’acquisition d’un immeuble bâti suivie d’une démolition puis revente en lots à bâtir ou en VEFA exclut ce régime.
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Les arguments liés à l’intention initiale ou à des contraintes administratives sont sans effet.
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Cette décision illustre la ligne jurisprudentielle stable sur la rigueur d’application de l’article 268 CGI.