CAA Douai, 4e ch., 28 août 2025, n° 24DA01320
La cour administrative d’appel de Douai juge qu’une SCI ayant procédé à plusieurs opérations immobilières d’achat-revente dans un but spéculatif relève du régime fiscal des marchands de biens, même si elle n’avait pas déclaré cette activité ni modifié ses statuts. L’activité est qualifiée d’occulte, justifiant l’application du délai de reprise exceptionnel et de la majoration de 80 %.
📌Faits et procédure
La SCI S, ayant pour objet statutaire la location d’immeubles, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2012, 2017, 2018 et 2019.
L’administration a considéré que la société exerçait une activité occulte de marchand de biens, soumise à l’impôt sur les sociétés, et a procédé à une taxation d’office assortie de pénalités de 80 %.
Le TA d’Amiens (2 mai 2024) avait partiellement fait droit à la société en prononçant la décharge relative à la cession d’un bien en 2017 (résidence principale du gérant) et des amendes de l’article 1759 CGI, mais avait rejeté le surplus de ses demandes.
La SCI a fait appel ; le ministre a formé un appel incident.
🧾 Textes applicables
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Art. 35 et 206 CGI : les sociétés civiles sont imposables à l’IS lorsqu’elles exercent des activités de nature commerciale, notamment l’achat-revente habituel d’immeubles dans un but spéculatif.
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Art. L. 169 LPF : délai de reprise de 10 ans pour les activités occultes.
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Art. L. 66 et L. 68 LPF : taxation d’office sans mise en demeure préalable en cas d’activité occulte.
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Art. 1728 CGI : majoration de 80 % en cas de découverte d’une activité occulte.
🏛 Décision de la cour
1️⃣ Sur l’activité de marchand de biens
La cour retient que la SCI S a acquis trois ensembles immobiliers entre 2009 et 2011, revendus par cinq opérations entre 2012 et 2017, après rénovations et divisions foncières.
Ces opérations révèlent une intention spéculative dès l’acquisition et une habitude suffisante pour caractériser une activité de marchand de biens, relevant du régime BIC.
La cession du bien en 2017 ne peut être considérée comme la vente de la résidence principale du gérant, la preuve n’en étant pas rapportée.
2️⃣ Sur le caractère occulte
La société n’a ni déclaré cette activité ni effectué les formalités nécessaires. Le fait que les ventes aient été notariées et les plus-values déclarées comme privées ne suffit pas à exclure l’occultation au sens de l’article L. 169 LPF.
L’administration apporte donc la preuve de l’activité occulte.
3️⃣ Sur les pénalités et la procédure
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✅ La majoration de 80 % est justifiée : la SCI connaissait la nature commerciale de ses opérations et n’a pas déposé de déclarations fiscales adaptées.
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✅ Le délai de reprise de 10 ans est applicable.
📌 À retenir
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Des opérations limitées dans le temps mais multiples et préparées (divisions, travaux) peuvent suffire à caractériser une activité de marchand de biens.
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Le caractère occulte est retenu dès lors que l’activité n’est pas déclarée, même si des actes notariés existent et que des plus-values ont été déclarées à titre privé.
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Cette qualification entraîne des conséquences lourdes :
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imposition à l’IS,
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délai de reprise étendu à 10 ans,
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pénalité de 80 %.
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La preuve d’une résidence principale doit être rigoureuse pour exclure une opération du champ marchand de biens.