CAA Paris, 2e ch., 19 mars 2025, n° 23PA04778
La cour administrative d’appel de Paris confirme la requalification de l’activité d’une société foncière en activité de marchand de biens, entraînant la remise en cause du régime fiscal SIIC et l’application de la majoration pour manquement délibéré.
📌 Faits et procédure
La SARL L a été créée en 2004 pour exercer une activité d’acquisition, de détention et de gestion de biens immobiliers.
En 2006, elle a acquis, via transmission universelle de patrimoine de sociétés luxembourgeoises et de SCI françaises, sept immeubles de bureaux situés en France.
Entre 2008 et 2016, six de ces immeubles ont été revendus. L’administration a estimé que la société exerçait une activité de marchand de biens au sens de l’article 35 CGI, et non une activité foncière éligible au régime d’exonération de l’article 208 C CGI (SIIC).
Elle a donc notifié des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, de CVAE, taxe additionnelle et frais de gestion, ainsi que des pénalités pour manquement délibéré (art. 1729 CGI).
Le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande de décharge de la société (19 sept. 2023). Celle-ci a fait appel.
🧾 Textes applicables
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Art. 35 CGI : bénéfices industriels et commerciaux – marchand de biens.
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Art. 208 C CGI : régime d’exonération d’impôt sur les sociétés pour les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC).
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Art. 1586 sexies CGI : calcul de la valeur ajoutée pour la CVAE.
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Art. 1729 CGI : pénalités pour manquement délibéré.
🏛 Décision de la cour
1️⃣ Sur la qualification d’activité
La cour relève que :
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Les immeubles ont été acquis en 2006, et les cessions ont débuté dès 2008, à intervalles réguliers.
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L’activité de location a progressivement diminué à mesure des ventes, sans acquisition nouvelle ni développement de portefeuille.
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Les ventes, bien que réalisées dans des contextes variés, ont révélé une intention spéculative dès l’acquisition.
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L’objet statutaire et la création d’une société sœur à activité marchande sont sans incidence.
La société doit donc être regardée comme ayant exercé une activité habituelle d’achat-revente, non éligible au régime SIIC.
2️⃣ Sur la CVAE
La société ne peut pas déduire les amortissements ni appliquer le régime transitoire de prise en compte partielle des produits et charges de location, dès lors que les biens n’étaient pas des éléments d’actif immobilisé mais destinés à la revente.
3️⃣ Sur la pénalité pour manquement délibéré
La cour confirme la majoration de 40 % :
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La société a continué à appliquer le régime SIIC alors qu’elle exerçait une activité de marchand de biens.
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Elle a opté pour ce régime en 2009, après avoir commencé les cessions, et n’a pas rectifié sa situation malgré la nature réelle de son activité.
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L’administration établit ainsi la conscience du manquement.
📌 À retenir
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La requalification en activité de marchand de biens repose sur l’analyse des opérations réelles (délai de détention, fréquence, nature des biens), et non sur les statuts ou l’objet social.
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L’exercice régulier de cessions immobilières sans acquisitions nouvelles ni exploitation durable peut faire perdre le régime SIIC.
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Le maintien volontaire dans un régime fiscal privilégié malgré une activité non conforme caractérise un manquement délibéré.