En principe, les bailleurs de locaux professionnels ont l’obligation de déclarer les loyers abandonnés et sont taxés sur ces loyers sans pouvoir déduire la perte résultant de cet abandon. 

A défaut, les bailleurs, qu’il s’agisse de particulier ou d’entreprise, risquent des redressements fiscaux, l’administration pouvant être en droit d’intégrer les loyers abandonnés dans leur résultat imposable et de les imposer à ce titre avec des majorations.

Cependant, compte tenu de la crise sanitaire, le législateur a autorisé les bailleurs à renoncer en tout ou partie aux loyers dans les conditions suivantes sans risquer d’être imposés sur les sommes abandonnées.

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Pour les immeubles anciens (achevé depuis plus de 5 ans), dont la revente est en principe exonérée de TVA sauf option, se pose la problématique de la déduction par les marchands de biens de la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble et notamment la TVA sur les travaux.

L’administration considère que la TVA ne peut être récupérée qu’au moment de l’éventuelle option pour la taxation à la TVA exercée lors de la revente.

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Notre cabinet d’avocat fiscaliste intervient régulièrement sur des problématiques de redressement sur la valeur de biens immobiliers.

Aux termes de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales, une rectification peut être effectuée lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts.

Conformément aux articles l'article 666 et 973 du Code Général des impôts, les droits de succession, de donation, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI anciennement ISF), la taxe de publicité foncière et plus généralement les droits d'enregistrement sont assis sur les valeurs vénales des biens concernés.

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Pour l’évaluation des parts de SCI, le guide de l’évaluation de l’administration fiscale préconise de pondérer la valeur mathématique et la valeur de productivité.

S’agissant de la valeur de productivité, le guide prévoit de retenir comme base de calcul le revenu net de la SCI diminué d’un « impôt sur les sociétés théorique ».

Il s’agit donc de diminuer le revenu net de la SCI d’un impôt fictif correspondant au taux de l’impôt sur les sociétés afin de rétablir une égalité entre les sociétés selon qu’elles relèvent ou non de l’impôt sur les sociétés.

En effet, le résultat des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés est net de cet impôt à la différence des sociétés semi-transparente (type SCI) où le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu des associés.

Dans un arrêt du 14 novembre 2018 n° 901 FD, la Cour de Cassation a jugé que le contribuable pouvait valablement valoriser la valeur de productivité d’une SCI non pas en déduisant un impôt sur les sociétés théorique mais en déduisant l’impôt sur le revenu dus par chacun des associés sur les revenus fonciers de la SCI.

La déduction d’un impôt sur le revenu est le plus souvent avantageuse dans la mesure où il est souvent d’un taux supérieur à celui de l’impôt sur les sociétés.

L’arrêt ne précise pas s’il a aussi été tenu compte des prélèvements sociaux pour le calcul de la valeur de productivité. Cela étant, il semblerait pertinent de déduire aussi les prélèvements sociaux dès lors que, comme l’impôt sur le revenu, ils viennent réduire le rendement effectif des revenus de la SCI.

 

Pour en savoir plus sur le droit de succession et le droit de donation, contactez un avocat ficaliste à Paris.